Многие иностранцы мечтают приобрести недвижимость в Италии. Особенно высок спрос на города с большим количеством исторических памятников, музеев, церквей и замков. Чтобы осуществить свою мечту и стать владельцем собственной резиденции где-нибудь в Неаполе или Флоренции, достаточно следовать указанным в руководстве правилам. А приведенные полезные советы помогут максимально выгодно сэкономить на налогах.

Условия покупки

Недвижимость в Италии может быть приобретена как частными лицами, так и коммерческими организациями. На момент покупки иностранцы обладают равными с итальянскими гражданами правами, но, чтобы осуществить сделку должны соответствовать следующим условиям:
для проживающих на территории страны — иметь временный или постоянный вид на жительство. Кроме того, получить ИНН для уплаты налогов.
для не резидентов — получить индивидуальный налоговый номер. Он требуется Министерству Финансов для идентификации гражданина, позволяет открыть счет в местном банке.
для граждан Италии или стран Евросоюза нет никаких ограничений на покупку.

Выбор недвижимости

Для иностранцев покупка дома в Италии — это прежде всего выгодная инвестиция. По этой причине важно четко определиться с его типом и расположением. Кроме того, выбор не должен базироваться только на эстетических предпочтениях. Необходимо внимательно проверить все технические аспекты, связанные с недвижимостью. Например, работу основных коммуникаций (вода, электричество), прочность фундамента, текущее состояние пола, стен и крыш, есть ли рядом грунтовые воды и какие вокруг расположены объекты.

Очень важно проверить, не находится ли дом в ипотеке. В этом поможет проверка в едином реестре недвижимости. Там же можно уточнить, кто является собственником и имеет ли продавец право на заключение договора купли-продажи. Наконец, если было принято решение купить жилье в кондоминиуме, то стоит уточнить, не числится ли за владельцем долгов. Это легко проверить с помощью декларации администратора кондоминиума.

Стоимость недвижимости

Главный переменная, определяющая выбор дома — это его стоимость. Излишне говорить, цена формируется в зависимости от целого ряда факторов. Вот лишь некоторые из них:

• местоположение: пригород или центр города;
• тип жилья: вилла, квартира, дом, таунхаус, пентхаус;
• квадратная площадь;
• этаж;
• расположение относительно сторон света;
• отделка;
• состояние стен;
• туалетные комнаты;
• наличие лифта;
• окружающая инфраструктура.

Часто продавцы назначают цену значительно выше рыночной. По этой причине важно различать запрашиваемую и фактическую цену продажи. Помочь в этом может профессиональный агент по недвижимости.

Аукционы недвижимости

Это отличная возможность приобрести собственный дом в Италии. В большинстве случаев речь идет о продаже имущества несостоятельного должника или обанкротившихся объектов недвижимости. Итоговая стоимость такого жилья может оказаться значительно ниже рыночной. Иногда это является следствием того, что продаваемые дома находятся в плохом состоянии, но порой можно встретить действительно выгодные предложения.

Принять участие в аукционе вы можете двумя способами. Самый простой — самому приехать на торги. Если такой возможности нет, то стоит назначить делегата. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и оформить специальную доверенность на выбранного человека. Таким образом, он сможет представлять ваши интересы и торговаться от вашего его имени.
Процедура покупки

Если вы уже определились с недвижимостью, которую желаете приобрести, то самое время переходить к самой процедуре покупки. Она включает в себя несколько этапов и требует правильного заполнения документов на итальянском языке.

Официальное предложение о покупке

Это письменный документ, фиксирующий основные условия будущей сделки. В нем обязательно указываются:

• имя и фамилия сторон;
• дата и место рождения;
• описание недвижимости;
• кадастровые данные;
• год постройки;
• соответствие объекта городскому зонированию, правилам встраивания и сертификации доступности;
• согласованная цена продажи;
• способ оплаты;
• сумма вклада.

Официальное предложение не налагает никаких обязательств на продавца, в то время как покупатель будет обязан приобрести недвижимость при достижении консенсуса с ее владельцем. Продавец может принять или отклонить предложение в зависимости от обстоятельств.

Предварительный договор купли-продажи

Документ представляет собой предварительное соглашение о сделке, с которым вы официально соглашаетесь. Он должен иметь письменную форму и содержать все условия, продиктованные сторонами в предложении о покупке. Таким образом, продавец обязуется передать право собственности на недвижимость покупателю в оговоренные сроки. Так же договор предусматривает оплату депозита, сумма которого варьируется от 10% до 30% от стоимости дома.
Окончательный договор

Это нотариальный акт, который должен быть оформлен на итальянском языке в присутствии нотариуса. Последний обязан передать информацию о продаже в компетентные государственные органы и в кадастровое бюро для регистрации. Итальянский договор должен сопровождаться переводом на ваш родной язык, заверенным в соответствии с итальянским текстом официальным переводчиком. По завершении подписания контракта, оригинал свидетельства о праве собственности должен быть выдан вам на руки.

В случаях, когда окончательный договор заключается намного позже предварительного соглашения о сделке, целесообразно зарегистрировать его в Территориальном ведомстве. Это нужно сделать для того, чтобы защититься от возможного обременения права собственности на недвижимое имущество.
Косвенные налоги

Если вы решили стать владельцем дома в Италии, то будете обязаны заплатить косвенные налоги на недвижимость. К ним относятся:
налоги на покупку: регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы;
налоги на имущество: IMU и/или TASI.

Налоги на покупку

Сумма к оплате зависит от нескольких переменных. Прежде всего, это класс приобретенной недвижимости, относится ли она к элитному сегменту. Так же учитывается, физическое или юридическое лицо продавец, срок окончания строительства при покупке дома у строительной компании и т.п.

Если продавец является физическим лицом, то применяются положения Закона о консолидированном налоге (TUR), который предусматривает оплату регистрационного, кадастрового и ипотечного сборов. Если передающей право собственности стороной является юридическое лицо, то подлежащий к уплате налог на добавленную стоимость (НДС) регулируется в соответствии с Указом Президента №633/72.

Регистрационный сбор

Оплачивается при регистрации акта купли-продажи в налоговой и составляет:
при приобретении первичного жилья у физического лица — 2%, вторичного — 9%;
при приобретении первичного жилья у юридического лица или строительной компании — 200 €, вторичного — так же 200 €.
Ставка НДС

Для определения подлежащей к уплате ставки НДС, следует отметить, что продажа жилой недвижимости строительными компаниями (которая не относится к элитному сегменту) облагается налоговой ставкой в 10%.
Налог на имущество

Это плата государству за владение недвижимыми объектами. Ее необходимо вносить всем без различия между итальянцами и иностранцами, без учета места их проживания. Размер единого муниципального налога (IUC) складывается из трех составляющих:
IMU — налог на имущество, которым облагаются только не первичные резиденции;
TARI — налог на отходы;
TASI — налог на коммунальные услуги: освещение, содержание дорог, дворов и прочее.

Все эти сборы рассчитываются бухгалтером и зависят от кадастровой стоимости дома, ближайшего муниципалитета, количества квадратных метров и размера семьи. Крайний срок подачи декларации — 30 июня года, следующего за датой начала владения помещением.

Советы по снижению налогообложения

Покупка недвижимости влечет за собой множество обязательных к уплате налогов. Но важно знать, что в некоторых случаях вы можете значительно сэкономить. В частности, право на льготы имеют иностранные граждане, которые приобретают свой первый дом в Италии (не путать с термином «основной дом»). Это касается косвенных налогов, выплачиваемых при покупке жилья.

Иностранные покупатели могут получить льготы на покупку жилья, если они:
приобретают свой первый дом у физического лица, компании не строительного профиля или строительной компании после 4 лет с момента завершения строительства. В этом случае ваш регистрационный сбор будет составлять 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, кадастровый и ипотечный сборы будут по 50 € каждый.
покупают жилье у строительной компании в течение 4 лет после завершения работ. В этом случае ставка НДС составит 4% вместо 10%. Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы — по 200 € каждый.
Условия получения льгот на покупку первого дома

Чтобы воспользоваться льготами необходимо, чтобы ваша недвижимость:
классифицировалась как жилое помещение и была отнесена к объекту кадастровой деятельности между категориями А/1 и А/11;
не подходила под категорию «элитное жилье», согласно министерскому указу 218/1969;
располагалась в коммуне, где покупатель имеет право в течение 18 месяцев получить прописку.

Льготы так же применяются и к внутреннему оснащению дома. Однако, скидка может быть лишь одна на каждую из кадастровых категорий С/2 (подвал или чердак), С/6 (гараж или другое отдельное помещение), С/7 (закрытый или открытый навес). Чтобы воспользоваться льготами вы должны:
в течение 18 месяцев с момента покупки прописаться на территории муниципалитета, в котором находится приобретенная недвижимость;
не иметь в своем владении или владении супруга еще одного дома на территории коммуны;
не иметь права собственности на аналогичный объект недвижимости на всей территории Италии.
Заключение

Покупка жилья в Италии — отличный вариант для инвестиций. Так вы не только приобретаете дом на время отпуска, но и возможность получать доход в течение года. Это позволяет частично возместить понесенные расходы и компенсировать стоимость ежегодного обслуживания недвижимости. Главное — не ошибиться с выбором самого жилья, последовательно пройти все этапы сделки и сэкономить на налогах там, где это возможно.